Che cosa è l’ipoteca?
Chi vuole comprare casa o un appartamento di proprietà, spesso col proprio capitale può coprire solo una parte dei costi. Il capitale restante viene quindi finanziato da terzi, banca o assicurazione per esempio – di norma con un’ipoteca. Secondo la definizione, non si tratta del credito stesso, bensì dapprima del diritto di pegno correlato all’immobile. Un’ipoteca è un prestito per il finanziamento di un immobile. L’immobile rappresenta per la Banca una garanzia. Il beneficiario di un’ipoteca cede i diritti sull’immobile ma riceve come contropartita prestazioni in denaro. Generalmente, almeno il 20% del valore dell’immobile stabilito dalla banca deve essere finanziato con fondi propri. Ciò significa che è possibile finanziare fino all’80% del valore immobiliare con il ricorso a ipoteche.
Di questo, una quota non superiore al 65% può essere finanziata con la 1a ipoteca (1°rango), che non deve essere ammortizzata, ossia rimborsata. Un altro 15% del valore dell’immobile può essere finanziato con la 2a ipoteca (2°rango), che deve essere rimborsata nel giro di 15 anni o entro il momento in cui si va in pensione, a seconda di quale condizione si verifichi per prima. Anche i patrimoni pensionistici derivanti dal secondo e terzo pilastro possono essere oggetto di un prelievo anticipato o di un pegno per accrescere la quota propria. Il secondo requisito è la sostenibilità di un’ipoteca. Con ciò s’intende l’onere che grava sul reddito lordo per via di tutte le spese legate a interessi e ammortamenti, oltre che per la manutenzione dell’immobile. Non dovrebbe superare un terzo del reddito.
Costi accessori e di manutenzione
A quanto ammontano i costi accessori e di manutenzione? Se desiderate acquistare casa o un bell’appartamento a Lugano per esempio, già prima dell’acquisto immobiliare dovreste informarvi bene sui costi che si presenteranno. Di regola si calcola che le spese accessorie e di manutenzione si aggirino intorno all’1% circa rispetto al valore dell’immobile. Le spese accessorie includono acqua, corrente, immondizia, riscaldamento e cura dell’immobile. Le spese di manutenzione sono quelle per il mantenimento dell’immobile, ad esempio per piccole riparazioni e la cura del giardino e dell’ambiente circostante. In linea generale, tutti i costi mensili per la vostra abitazione di proprietà non dovrebbero essere superiori al 33% del vostro reddito lordo.Come fa l’istituto di credito a verificare la sostenibilità dell’ipoteca? Confrontare il salario con i costi dell’immobile. Sono inclusi gli interessi ipotecari richiesti dal partner finanziario, il rimborso fissato contrattualmente , le spese di manutenzione e le spese accessorie per la conservazione dell’immobile (di solito l’1 % del valore venale).
I tassi ipotecari permarranno a livelli bassi nel 2020
Nel 2020 l’economia svizzera dovrebbe crescere dell’1,4%, un tasso leggermente superiore a quello dell’anno precedente. L’inflazione si mantiene a livelli bassi e la Banca nazionale svizzera (BNS) ritiene che l’evoluzione dell’inflazione a medio termine sarà debole. La BNS può pertanto continuare a porre al centro della propria politica monetaria l’evoluzione del franco.
Attualmente non si prevedono adeguamenti del tasso guida fino all’inizio del 2021.
Comprare casa: come scegliere l’ipoteca
I tassi ipotecari, e più in generale l’universo della finanza, sono complessi da decifrare. Per questo non è sempre facile fare la scelta giusta. In Svizzera sono tre le principali tipologie di ipoteca presenti sul mercato: tasso fisso, tasso variabile e ipoteca LIBOR. Quando si è decisi a comprare casa: come scegliere l’ipoteca?Qual è la più adatta alla vostra situazione economica e alle vostre esigenze?
- TASSO FISSO: Se desiderate fissare un budget definitivo, l’ipoteca a tasso fisso è quella che fa per voi, poiché il suo tasso rimane invariato per tutta la durata dell’ipoteca, solitamente 5 o 10 anni.
- TASSO VARIABILE: L’ipoteca a tasso variabile presenta un tasso d’interesse che varia periodicamente in funzione delle fluttuazioni del mercato, con la possibilità o meno di stabilire un tetto massimo per il tasso. Con questo tipo di ipoteca è comunque possibile tutelarsi in caso di rialzo dei tassi, e si realizza un beneficio in caso di ribasso.
- TASSO LIBOR: il tasso LIBOR (London Interbank Offered Rate) è a durata fissa ma soggetto al tasso di riferimento interbancario. In altri termini, il tasso varia a intervalli regolari. Questo tasso può subire variazioni piuttosto repentine: in linea generale è al di sotto del tasso fisso, ma può salire abbastanza rapidamente
Nella scelta dell’ipoteca giusta, le possibilità finanziarie hanno un ruolo fondamentale come la propensione al rischio oppure l’evoluzione dei tassi d’interesse prevista dal cliente. Spesso, la soluzione migliore è quella che prevede la combinazione di varie tipologie di ipoteche per ottenere un mix ideale di sicurezza e flessibilità. Questo vi consente di contemplare possibili – rischi di variazione dei tassi d’interesse e ridurre il rischio di dover prorogare l’importo ipotecario complessivo a un tasso elevato.
Confrontare le ipoteche e calcolare la sostenibilità
Di seguito segnaliamo i link di principali istituti bancari e piattaforme digitali dove avere informazioni in merito alle ipoteche e dei modelli di calcolo della sostenibilità nonchè dei confronti fra le offerte presenti sul mercato dei tasi ipotecari.
L’agenzia immobiliare Ebuyhouse di Lugano Paradiso, puo’ aitarvi nella scelta della vostra casa dei sogni e consigliarvi quale ipoteca scegliere per comprare casa.